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原标题:国都普宅沿用5年前专门的学问,中国房地产金融

浏览次数:92 时间:2020-01-19

普宅豪宅化对刚需及有换房需求的人来说,在首付上影响较大。  资料图片  双11这一天,深圳住建部门和税务局相关工作人员均确认,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为普通住宅,满两年可免征增值税。  过去五年,深圳的普宅与非普宅标准以总价、容积率和面积为判断标准,随着房价的大涨,深圳不少房源被豪宅化。如今,普宅标准不再考量总价,将有部分房源从非普宅划入到普宅范围,并因此免征增值税。在分析人士看来,或将有30%的市场交易免征增值税,而每套房源免征的税费或将高达几十万元。  深圳普宅新标准实施,约三成房源减税  目前深圳适用的普通商品住房标准于2015年9月公布实施,根据《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》,将按十个区来划分,其中罗湖区每套总价390万元及以下;福田区每套总价470万元及以下。  如今新的调整,最大的变化是将总价标准去掉,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为普通住宅。  据深圳市住房和建设局表示,对普通商品住房标准进行调整,将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策,降低刚需购房成本,满足合理住房需求。  普宅标准调整,最大的影响是二手房税费。按照新的标准,将有一部分房源从非普宅划入普宅,这部分房源如若购买2年以上(含2年)对外销售,将免征增值税。  中原地产以南山一套网签700万元、原登记价350万元的房源做对比,在调整前,该套房源被列为非普通住宅,如果满两年出售,在标准调整前,总税费为34.75万元,调整后的税费为13.66万元,税费减少近21万元。  中原地产首席分析师张大伟表示,新标准将影响大约市场30%的交易,这部分房源税费将大大减少。  北京86%新建住宅被认定为豪宅  与深圳相似的是,北京同样面临普宅豪宅化的情况。而此次深圳普宅标准调整,在业内人士看来,北京也到了普宅标准必须改的时候了。  众所周知,北京目前实行的普通住宅认定标准为2014年的版本。首先需满足住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上,单套建筑面积在140平方米(含)以下;其次,单价不超过最高限价,或总价不超过最高限价,单价、总价符合其一即可。  具体的最高限价标准是:五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套;五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套;六环外为单价23760元/平方米,总价281万元/套。如果在满足容积率、单套建筑面积的条件下,一套房子的单价或总价在上述价格范围内,则被划为普宅。  按此现行标准,北京有成交记录的45个限竞房项目中,67%的项目全部房源为非普宅,符合普宅标准的仅有2个,另有14个项目包含有部分或少量普宅,为一些小户型房源。  张大伟表示,北京86%的新建住宅被认定为豪宅,六环内普通住宅仅有5%。  众所周知,北京的普宅和非普宅在首付上差异很大,其中普通住宅首套首付是35%,二套首付是60%;非普通住宅首套首付是40%,二套首付是80%。这对于二手房的购房者以及有换房需求的人来说,影响较大。  合硕机构首席分析师郭毅表示,目前,五环外的很多限竞房项目都超出了普宅标准,而真正会住到这些房子里的人,绝大部分是刚需和刚改,他们的收入相对来说并未达到很高水准,这一部分人理应在税费优惠上给予倾斜。普宅标准应针对当前的市场现状作出适时、及时的调整。

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原标题:北京市政协委员陈小兵:落实房住不炒 适时调整普宅标准

“双11”这一天,深圳住建部门和税务局相关工作人员均确认,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为普通住宅,满两年可免征增值税。

北京商报讯随着房住不炒的落实,住房的居住属性越发被强调,但部分配套政策未能及时调整,也成为刚需客买房的难题。1月12日,来自台联界别的北京市政协委员陈小兵在今年北京两会带来了《关于北京普通住宅认定标准应适时修改调整的提案》,其中建议,从保障刚需、落实房住不炒的角度出发,应及时调整6年前制定实施的普通住宅标准。

过去五年,深圳的普宅与非普宅标准以总价、容积率和面积为判断标准,随着房价的大涨,深圳不少房源“被豪宅化”。如今,普宅标准不再考量总价,将有部分房源从非普宅划入到普宅范围,并因此免征增值税。在分析人士看来,或将有30%的市场交易免征增值税,而每套房源免征的税费或将高达几十万元。

据了解,北京目前实行的普通住宅认定标准为2014年的版本。首先需满足住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在140平方米以下;其次,单价不超过最高限价,或总价不超过最高限价,单价、总价符合其一即可。

深圳普宅新标准实施,约三成房源减税

具体的最高限价标准是:五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套;五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套;六环外为单价23760元/平方米,总价281万元/套。如果在满足容积率、单套建筑面积的条件下,一套房子的单价或总价在上述价格范围内,则被划为普宅。

目前深圳适用的普通商品住房标准于2015年9月公布实施,根据《关于深圳市2015年享受优惠政策普通住房价格标准的通告》,将按十个区来划分,其中罗湖区每套总价390万元及以下;福田区每套总价470万元及以下。

普通住宅与非普通住宅在包括契税、印花税和土地增值税、二手房交易营业税等各项税费上都有显著差别。更主要的是,在购买阶段贷款成数上会高出不少。目前北京市购买首套普通住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通住房的首付款比例不低于40%;购买第二套房屋普通住宅首付款比例不低于60%,而购买第二套房屋非普通自住房的首付款比例则是不低于80%。

如今新的调整,最大的变化是将总价标准去掉,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的房子均为普通住宅。

此前,部分一线城市陆续调整自己的普宅标准,以深圳为例,新版普宅标准明确,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的住宅均认定为普通住宅,持有满两年可免征增值税。“调整最大的‘亮点’就是取消了相对滞后的价格标准,并避免了因标准调整无法及时跟随市场波动导致的‘被豪宅’的尴尬或‘调控频繁调整’的误读。”陈小兵建议称。

据深圳市住房和建设局表示,对普通商品住房标准进行调整,将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策,降低刚需购房成本,满足合理住房需求。

根据陈小兵的调研,北京有成交记录的45个限竞房项目中,67%的项目全部房源为非普宅,符合普宅标准的仅有2个,另有14个项目包含有部分或少量普宅,为一些小户型房源。按原有标准认定,北京市有约86%的新建住宅被认定为豪宅,六环内普通住宅仅有5%。

普宅标准调整,最大的影响是二手房税费。按照新的标准,将有一部分房源从非普宅划入普宅,这部分房源如若购买2年以上对外销售,将免征增值税。

因此,陈小兵建议,针对当前的市场现状,应及时调整6年前制定实施的普通住宅标准。对普通商品住房标准进行调整,将有利于使更多刚需家庭享受税收优惠政策,降低刚需购房成本,满足合理住房需求,使群众有更好的幸福感和获得感。

中原地产以南山一套网签700万元、原登记价350万元的房源做对比,在调整前,该套房源被列为非普通住宅,如果满两年出售,在标准调整前,总税费为34.75万元,调整后的税费为13.66万元,税费减少近21万元。

中原地产首席分析师张大伟表示,新标准将影响大约市场30%的交易,这部分房源税费将大大减少。

北京86%新建住宅被认定为豪宅

与深圳相似的是,北京同样面临“普宅豪宅化”的情况。而此次深圳普宅标准调整,在业内人士看来,北京也到了普宅标准必须改的时候了。

众所周知,北京目前实行的普通住宅认定标准为2014年的版本。首先需满足住宅小区建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在140平方米以下;其次,单价不超过最高限价,或总价不超过最高限价,单价、总价符合其一即可。

具体的最高限价标准是:五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套;五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套;六环外为单价23760元/平方米,总价281万元/套。如果在满足容积率、单套建筑面积的条件下,一套房子的单价或总价在上述价格范围内,则被划为普宅。

按此现行标准,北京有成交记录的45个限竞房项目中,67%的项目全部房源为非普宅,符合普宅标准的仅有2个,另有14个项目包含有部分或少量普宅,为一些小户型房源。

张大伟表示,北京86%的新建住宅被认定为豪宅,六环内普通住宅仅有5%。

众所周知,北京的普宅和非普宅在首付上差异很大,其中普通住宅首套首付是35%,二套首付是60%;非普通住宅首套首付是40%,二套首付是80%。这对于二手房的购房者以及有换房需求的人来说,影响较大。

合硕机构首席分析师郭毅表示,目前,五环外的很多限竞房项目都超出了普宅标准,而真正会住到这些房子里的人,绝大部分是刚需和刚改,他们的收入相对来说并未达到很高水准,这一部分人理应在税费优惠上给予倾斜。“普宅标准应针对当前的市场现状作出适时、及时的调整。”

采写/新京报记者段文平

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