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原标题:武汉253万租客吸引住房租赁企业在汉打擂,高租

浏览次数:119 时间:2019-07-27

更有一些品牌公寓全程刷脸入住语音指控,还可以提供客房服务,送洗衣服等基本的生活需求都能提供,这是在普通住宅里是享受不到的品质服务。

“房租占月收入30%就是极限了,超过这个界限,哪怕企业提供再多再好的增值服务,租客也不会买单。”纽宾凯集团子公司宾果邦科技有限公司总经理何亮说。武汉仍是一个价格敏感型市场,人均收入与一线城市有差距,无法承担过高租金,企业也没有必要超水平定价。因此,武汉长租公寓的月租金价位大多在1000多元。

《报告》分析显示,在产品供应方面,由于年轻白领仍是长租公寓所面对的核心客群,一居室(包括单房和一房一厅)仍是主打产品,其拎包入住的硬件配置满足了该群体流动性大的特点。随着市场的发展,不少品牌针对不同客群推出了多层次产品线,分别对应高端商务人士、年轻白领、初入社会的青年人士、蓝领等,多元化供应成为发展趋势。

一、长租公寓租金

据省住建厅初步统计,目前全省有61家规模化的住房租赁企业,其中武汉市住房租赁试点企业56家,他们在武汉已筹集租赁房源9万多间(套)。如按每间房投入1万多元成本估计,这两年,企业在武汉已投入不下10亿元。目前,全省有住房租赁需求的人约565万人,其中武汉有253万人,租房需求旺盛,武汉几家较大的租赁企业,房屋出租率都在70%以上,经营风险可控。

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目前常州主要是以“分散式”为主,多为个体二房东,运营的长租公寓很少,主要还是因为常州是二三线城市,不如一线城市对单身公寓的需求大,需求小,自然没有专业的公寓运营公司进驻常州发展长租公寓市场。但“分散式”公寓终究不是长久之计,更加正规的“集中式”公寓才是未来长租公寓的发展趋势。常州正在从租住住宅转变为租住公寓,以后租住公寓也会往集中式公寓靠拢,有需求就会有市场。

图为:2018年4月17日,武汉市武昌区推出的“百万大学生留汉创业就业工程”大学毕业生租赁房“直通车”服务,在武汉工人文化宫举行。675套房源现场配租,大学毕业生们通过申请、审核、登记、配租、选房、签约等环节,直接领取钥匙,“一站式”解决安居难题。图为大学毕业生们正在签约办理手续。 (湖北日报全媒记者 梅涛 摄)

袁雪玲分析,从租金分布范围来看,低于平均租金的集中式长租公寓约占总体的六成左右,但与广州5572元的平均月薪相比,长租公寓的租金已经占到普通务工人群工资收入的50%以上,这也意味着广州长租公寓市场定位在中端租赁市场,目标租户主要是收入中等偏上的城市白领,这与大众住房租赁市场有所不同。由于房源供应不足等问题,广州长租公寓的市场份额仍然较小。

三、长租公寓发展

湖北日报全媒记者 彭一苇

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新成立的小企业占多数

公共区域服务齐全获赞,租金高房型少是劣势

现在正值暑假毕业季,是租房的旺季。而随着社会不断进步,人们对生活品质的要求也越来越高,以前便宜的小面积出租房慢慢地不受人待见,取而代之的是精品公寓房,特别是单身白领,对租住公寓房情有独钟。下面就由小编来概括分析下常州目前的长租公寓市场,为大家租公寓提供建议和帮助。

面对住房租赁市场的巨大蛋糕,56家规模化的租赁企业和一些新成立的小企业,正在武汉展开争夺战。

租金占到普通务工人群月收入一半以上

为何越来越多的人选择租住公寓,其中一个主要的原因就是公寓配置齐全,相比较之前的住宅,不是少这个电器就是少那个家具,很难达到家电家具家居用品一应俱全,租了房子还要自己购买,很不方便。而公寓正好规避了这个问题,现在的公寓出租房都配置了电视、洗衣机、热水器、冰箱、电磁炉、空调、沙发、床、写字桌、无线网络等设施,基本只要带洗漱用品就可以入住了,非常方便,家具家电都根据人们的生活习惯配置到位,让住客的生活更加舒适便捷。

12月6日,湖北日报全媒记者在武汉王家墩中央商务区泛海国际SOHO城5栋一处办公室找到刘晓梁时,他正忙着收拾办公室。刘晓梁是黄石人,今年刚从武昌工学院毕业,现在是知名住房租赁企业自如的服务管家。

长租公寓和出租拼房相比,有什么优势?小李认为,最明显的优势在于服务。“例如有专门的快递收发区域,每日清洁打扫服务,以及类似空调保修有专人立刻处理等。定期管理员还会组织类似游泳、聚餐、狼人杀等社交活动。”

总结:长租公寓本身,目前大多数长租公寓从产品策划到资本投入,再到项目开发和产品的销售方面,还是依照市面上传统的酒店式公寓模式来做。缺乏统一有效的管理。再加上长租公寓市场发展相对较早期,对项目方抵御市场风险和行业风险的能力要求比较高,因此在风控方面需要做的事情还很多。常州在租赁行业大发展和国家政策的支持下,长租公寓行业必定会得到发展,但发展的方向和规模取决于行业参与者风险把握的措施和手段。最后,希望常州的长租公寓越来越好,也希望租住长租公寓的住户生活越来越好。

如今,武汉租赁企业逐渐做大,租金会不会猛涨?

而在优势之外,长租公寓租金高、可选房型较少、限制较多是房客们提及最多的缺点。小李在租住长租公寓半年后搬出,和朋友合租换了一个大一点的房子。他表示,长租公寓确实非常方便,但是租金较高、可选房型不是很多,比较适合单人居住。同时,“长租公寓会一些限制,例如不能饲养宠物、不能使用明火灶台等,有这些需求的用户可能会搬离长租公寓。”

国内长租公寓主要分为“集中式”和“分散式”两类。集中式主要以传统的商业地产运作模式,利用自持土地开发或楼宇整租改造方式进行运营;分散式主要从租赁中介业务延展而来,依靠整合户主房源进行重新装修管理,类似“二房东”。

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目前常州的长租公寓市场,武进区和新北区因为办公的密度大,对公寓租住的需求比其他区域要大,而常州大多数公寓也集中在武进和新北,租金价格的话也比较适中。而钟楼区和天宁区因为公寓比较少,且地段属于常州市中心地段,租金反而比新北和武进略高,剩下的溧阳市和金坛区因为整体房价低于常州主城区,导致其公寓的租金也是最低的。(具体区域的长租公寓租金见下图)

多措并举下,今年来,我省房租走势基本平稳。武汉市网上挂牌租赁住房出租价格,基本维持在每平方米30元左右,没有大起大落。

天河区长租公寓占全市近三成

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服务管家是新员工必经阶段,刘晓梁每天工作繁琐,要带新租客看房,要从各种渠道寻找新房源,租客有什么需求要尽快回应,刘晓梁经常加班到深夜。“自如的薪酬较高,业绩好的员工每月能拿1万多到2万元。”优厚待遇吸引更多人进入,像刘晓梁的同事赵玲以前是导游,半年前加入自如。

袁雪玲总结,除了同行竞争和行业规范带来的经营压力,广州长租公寓市场还要应对政府公租房供应量增加导致的需求被分流的压力。长远来看,分散式轻资产品牌长租公寓的主导地位将持续,而集中式长租公寓将深化至某些有附加服务、溢价空间大的专业细分领域,如养老公寓等。

二、长租公寓优势

租金猛涨缺乏动力

长租公寓赚不赚钱?

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武汉自如员工500多人,设有工作站23个,业务范围覆盖全市。如算上物流、装修、保洁等,还有数千人在间接为自如工作。自去年底进入武汉,自如发展迅速,至今有2.2万间房源,年底前有望突破2.5万间。

长租公寓是近年房地产企业争相抢滩的蓝海。2017年国家“租购同权”的提出,伴随各项租赁市场相关政策的出台,令长租公寓市场发展步入快车道。日前戴德梁行发布了《中国长租公寓市场发展报告2018-2019》,通过对12个住宅租赁试点城市和4个直辖市的系统性研究,对中国长租公寓市场(聚焦于集中式长租公寓)现状及其未来趋势进行了深度聚焦与探讨。其中,广州地区选取了5个品牌的长租公寓进行了调研,从分布区域以及平均租金走势进行了分析。

而照目前武汉住房租赁市场的状况,江寓管理房源3万多间,其后是自如等几家企业管理房源也较多,其他企业大多规模小且成立时间短,平均下来,武汉每家企业筹集房源1700多间(套)。为培育市场,政府和金融机构都给予了支持。

《报告》建议,在这种情况下,畅通的融资渠道能为长租公寓注入资本,促进行业可持续发展。目前,机构信用融资、项目贷款、股权融资和资产证券化等是长租公寓的主要融资方式。在政府的鼓励和支持下,我国正在积极进行公募REITs产品的探索,长租公寓有望成为最早的公募REITs发行领域,进而拓宽融资渠道、降低融资成本、优化企业资金结构。

张志杰认为,长租公寓行业是新兴行业,企业要靠不断提升居住质量才能取信于租客。

长租公寓拎包入住,服务好,且常组织社交活动,受到部分都市白领的青睐。受访者供图

“重投入、低毛利是这一行的特点,自如在武汉一年就投入近5亿元。未来2年可能还要投入,然后才能谈盈利。”虽然投入巨大,但张志杰有信心。“武汉是人口净流入城市,租赁市场前景看好。”

长租公寓公共空间提供的服务多、符合年轻住客的需求成为长租公寓最吸引年轻房客的重要因素。目前租住某长租公寓的白领小黄也表示,长租公寓在管理上比较正规,基本上公寓有任何问题可以直接找到管理员解决。治安相对有保障,“比如我目前居住的公寓,公共区域基本都是监控录像全覆盖,大门24小时有保安值守,外卖、快递都不能上楼。另外在公共服务方面,长租公寓房间虽小,但设置的公共空间基本能满足需求,比如朋友相聚、加班、健身跑步等。”

此外,政府也在多渠道增加租赁房源供应,扩大公租房覆盖面,起到控租金、稳市场、防风险的作用。对租客落实一系列政策,缓解其租金压力,如今年前三季度,全省住房公积金提取额达355.44亿元,其中一部分就用于租房。

据了解,目前长租公寓多以“二房东”模式运营,这种模式依靠租金差赚取收益,但运营商在前期需要承担收房成本、装修费用等,前期资金投入大,投资回报期相对较长。虽然也有通过收购房源进入租赁市场的重资产模式,但国内尚未出现成熟且有影响力的品牌。

记者调查

长租公寓住起来感受如何?在CBD工作的小李两年前大学毕业来到广州后的第一个家就是某位于五羊邨的长租公寓。小李回忆,当时刚来广州工作,对当地居住环境不太熟悉。选择长租公寓一是因为方便,可以拎包入住。二是因为物业、服务比较齐全,包括清洁、健身运动、租户活动、快递收发等。三是因为安全,安保制度比较严格。

长租公寓在运营方式上,主要有集中式公寓和分散式公寓两种。集中式公寓通常是自建公寓或租来整栋公寓再统一装修,设计感强,提供服务更多样,管理更规范。分散式公寓多是企业包租个人闲置房屋统一装修、运营,容易较快地获得数量多、区位好的房源,像自如、江寓、蛋壳公寓等企业是典型。

采写:南都记者 张沛 郑雨楠 制图:何欣

在北上广深等城市,房地产市场发展较早,已进入存量房阶段,规模化的住房租赁企业管理的房源量较多,最高能占当地市场租赁房源20%。而我省房地产市场起步相对较晚,目前仍处于新房交易为主的阶段,规模化的住房租赁企业管理的房源,不到市场租赁房源总量的10%,远低于北上广深。这是否意味着分散式公寓在武汉还有巨大扩张空间?“分散式公寓越多,不仅成本投入越大,对企业的综合管理能力要求也越高。”武汉可遇科技有限公司创始人佘福元说。公司从2014年创立以来,分散式公寓曾做到2000多间,近两年住房租赁企业多了,市场竞争日趋激烈,战线长了较吃力。因此,公司将精力放在精装修的集中式公寓上,已在武汉三镇布局了多栋集中式公寓,同时收缩分散式公寓,旨在取得规模和管理平衡,确保效益。“在这一行,管理几百间房源时都是赚钱的,房源再多些,管理能力、资金万一跟不上,企业就会有一定经营风险。”张志杰称,5000间房源是第一道坎,能跨过去的企业才能继续生存。像自如做长租公寓已7年,在全国管理房源达80万间,经验和资金都比较充沛,依然要注意风险、谨慎扩张。

戴德梁行调研发现,广州在16个样本城市中公寓门店数以82家位居第二位,仅次于上海的116家,高于北京、深圳和杭州等城市。

快速扩张和给员工高薪激励是有代价的。以自如为代表的长租公寓通常做法是,将房东的房屋租过来,装修改造,配齐家具家电,以单间形式出租给租客。这其中成本很高。“平均每平方米装修改造成本500元到600元。”武汉自如总经理张志杰说,加上家具家电、装修的人工费用,一间10多平米的出租房,租出去之前就得投入2万多元。还有各种市场开拓、营销活动的成本同样不菲。

该《报告》指出,目前,广州市集中式长租公寓的租金在41.4元-207.5元/平方米/月,平均租金约95元/平方米/月,比中高端住宅租金低17%,相比之下,北京和上海的平均租金高于150元/平方米/月,租金差距较大。

规模化租赁企业为租客提供更舒适的住房和更贴心的服务,租金适当提高可以接受。但今年8月,北京等一线城市租金曾有一次较大上涨,引起全国广泛关注。有业内人士认为,是规模化住房租赁企业为了扩大规模,以高于市场正常价格争抢房源,人为抬高收房价格,加剧了房租上涨。

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省住建厅相关负责人介绍,推高租金现象,主要发生在外来人口多、租房市场供不应求的一线热点城市,而我省情况不同。像租房需求最大的武汉市,外来人口多,但可租房源充足。据调查,武汉已出租住房约77万间(套),其中八成以上仍分散在个人业主手上,企业管理的房源还是少数,形不成市场垄断。加上前几年武汉新房交易活跃,市场还有约50万套存量房是潜在的可出租房源,市场尚未出现供不应求。企业如不计成本收房会面临经营风险,抬价收房更是动力不足。

与分散式长租公寓相比,集中式长租公寓的房源可选择余地较小,获取难度较高,前期投入资金也较大。调研结果显示,从区域分布看,集中式长租公寓大多数布局在有便利交通、成熟的社区氛围和完善配套设施的中心城区。天河区作为商务人群集聚地,分布了24家长租公寓,占比为29%,位居一位。

企业快速扩张伴随着风险,收来的房要租得出去,空置期要尽量短,租赁企业才能健康。去年来,国内已有多家长租公寓因资金链断裂“爆仓”或破产。一旦发生这种事,租客很可能无家可归。我省的长租公寓行业风险如何?

住户感受

业内人士认为,即使如此,租赁企业前进路上仍将有很多道“坎”,比如产品品质问题。省市场监管局刚发布的11月全省12315平台消费者诉求数据显示,中介服务投诉量同比激增296.49%,关于出租房的主要投诉之一就是未通过空气检测、存在甲醛超标等安全隐患。

广州是12个开展住房租赁试点的城市之一,在政策和资本的推动下,需求旺盛的广州住房租赁市场吸引了多个长租公寓品牌进驻。戴德梁行华中区研究部助理董事及主管袁雪玲分享,截至2018年12月,世联红璞和万科泊寓在广州拥有最多的集中式长租公寓门店,分别为28家和27家。其次为魔方公寓、龙湖冠寓、城家,依次拥有17家、7家、3家。

253万租客给了底气

结果显示,从区域分布来看,有着便利的公共交通尤其是地铁、成熟的社区氛围和配套的中心城区是集中式长租公寓布局的首选。广州长租公寓的市场定位是区别于大众住房租赁市场,属于相对中端,目标租户主要为收入中等偏上的城市白领。

去年来,随着国家大力发展住房租赁市场,武汉租房市场发生变化。规模化住房租赁企业接连推出自己的长租公寓产品,提供更好的租房体验。房东和租客也逐渐接受这些产品,将房子交给企业运营或租住长租公寓,渐渐成为首选。

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