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原标题:德雷斯顿重复房住不炒,房价逆势疯长15

浏览次数:75 时间:2019-06-07

严格来讲,苏州是个二线城市,但作为长三角区域的重要城市,未来发展空间还很大,基础设施的完善、人才的流入,会对苏州楼市起到支撑作用。目前来看,苏州市的土地市场短期内呈现供不应求的态势,库存压力较轻,年初融资相对宽松,所以,不少一线房企在苏州补仓的意愿强烈。

??事实上,虽然近期苏州房价上涨过快,但整体价格并未进入全国前十。根据住房大数据联合实验室数据,2019年142个样本城市住房单价中北京、深圳、上海、厦门、杭州、广州、南京、福州、三亚、天津依次居全国房价水平前10位,苏州列第14位。

张大伟指出,苏州调控只增加限售政策,对于市场影响最大的信贷收紧政策,苏州并没有出现,预计政策影响力度不会太大。全国各地看,除非收紧信贷,提高首付,否则对于苏州这些明显过热城市来说,抑制市场难度非常大。

需要指出的是,从房价数据来看,新房和二手房的价格环比分别为100.8%和100.5%,分别上涨0.8%和0.5%,销售价格总体企稳,略有上涨。

??张大伟指出,苏州调控只增加限售政策,对于市场影响最大的信贷收紧政策,苏州并没有出现,预计政策影响力度不会太大。全国各地看,除非收紧信贷,提高首付,否则对于苏州这些明显过热城市来说,抑制市场难度非常大。

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意料之中的事

??中原地产研究中心统计数据显示,苏州土地市场活跃,多宗高溢价率土地成交。2019年以来苏州土地市场卖地716亿,同比上涨12.5%,但土地规划面积减少了12.5%。

《意见》在第一条就指出,调整土地出让报价规则,将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。将土地竞价超过市场指导价10%需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定,调整为超过市场指导价5——10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%后转为一次报价出让方式的规定,调整为超过市场指导价10——25%后转为一次报价出让方式。

作为品牌之都,青岛多个品牌早早走出了国门,享誉世界。在城市发展的脚步中,仅近10年来,从奥帆赛,到G20民间社会会议,到上合青岛峰会,再到今年的海军军演,青岛一步一个脚印,从世界舞台走到世界前台,房价一直居高不下。

??5月11日,苏州市人民政府发布《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》,宣布在苏州工业园区全域、苏州高新(7.390, 0.38, 5.42%)区部分重点区域,新房限售3年;苏州工业园区全域二手房,限售5年。同时还对土地出让报价规则进行调整,将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。

严跃进表示,政策第一条调整了土地出让报价规则,即将土地竞拍价格和价格区间进行对比,若是超过这个区间,那么就要落实更为严格的预售政策,即增加拿地的约束和项目销售的约束。从此类政策看,后续土地价格一旦超过市场指导价5%的水平,那么就要落实“工程竣工才可预售”的政策,这显然会增加相关开发商的资金约束,拿地方面也会更为理性。另外政策也规定,具体土地出让的规则后续要在具体地块中明确规定,这其实也是“一地一价一指导”的政策体现。

一季度以来,在房地产一二线城市普遍升温的背景下,5月11日苏州楼市调控突然加码,引起业界和市民广泛关注。这次调控加码率先从苏州打响第一枪,虽时间突然,但更多人以为是在意料之中。深度解读苏州升级版的调控政策,了解、揣度调控传递出的新信号,对于眼下楼市悄然升温的济南、青岛等城市来讲,在接下来的应对措施和策略上有一定的借鉴意义。

??与此同时,政策中对人才优购的优惠并未消失。此前,苏州吴中区出台了“优购房”政策,符合购房条件的企业或个人经认定后给予优购房实际销售价格20%-30%不等的折扣奖励。此次的《意见》规定,房地产开发企业应当将预售许可建筑面积50——60%的住房,优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才,显然是有助于扩充房源和优化人才住房政策的。

责任编辑:徐芸茜 主编:陈岩鹏

区别对待,并非“一刀切”

??《意见》在第一条就指出,调整土地出让报价规则,将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。将土地竞价超过市场指导价10%需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定,调整为超过市场指导价5——10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%后转为一次报价出让方式的规定,调整为超过市场指导价10——25%后转为一次报价出让方式。

事实上,虽然近期苏州房价上涨过快,但整体价格并未进入全国前十。根据住房大数据联合实验室数据,2019年142个样本城市住房单价中北京、深圳、上海、厦门、杭州、广州、南京、福州、三亚、天津依次居全国房价水平前10位,苏州列第14位。

苏州楼市的火热,不仅表现在土拍市场,更有不断攀升的房价和成交量与之相伴。易居研究院发布的一季度《中国百城房价报告》中也指出,包含苏州在内的11个城市步入了“超高房价”的行列,即新建商品住宅成交均价区间大于2万元/平方米。

??“市场可以小阳春,不准入夏。”张大伟表示,从全国看,最近的热点土地市场出现调控加码的可能性非常大,楼市小阳春下,土地市场过热带来的调控升级将多城市出现。

5月11日,苏州市人民政府发布《市政府关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》,宣布在苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域,新房限售3年;苏州工业园区全域二手房,限售5年。同时还对土地出让报价规则进行调整,将土地出让报价条件从定值调整为区间设置。

据悉,这一地块位于黄岛区海滨七路北、青岛圣元乳业有限公司西,土地总面积27026平方米,规划建筑总面积48646.8平方米,土地用途为城镇住宅用地混合零售商业用地。该宗地块拍卖起始价每平方米3415元,出让起始总价和竞买保证金均为1.66亿元。该宗地块引起激烈竞争,最终,经过54轮角逐后,该宗地块报价达到每平方米4445.00元,达到最高限价,其网上土地竞价中止,转入网下竞买程序,可见竞争之惨烈。

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而作为房地产这个“面包”的“面粉”,土拍市场同样受到政策的控制。

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??从五一黄金周前,过去两个月楼市“最火”的苏州就已经陷入一片调控山雨欲来的风闻。而今日,限售政策终于落靴。

不过,这一及时出台的政策反映出当前楼市调控的风向。中原地产研究中心统计数据,从2018年11月开始,全国各地收紧楼市调控政策的明显减少,而最近在楼市波动下,市场炒作氛围再启,部分城市再次发布调控政策。4月来,各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次。

近期,济南市政府新闻办公室召开新闻发布会,通报2019年一季度经济社会发展情况。有关房地产行业的有下列几组数据,值得关注研究:

??中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示,苏州调控加码是必然,楼市价格一直上涨,土地也非常活跃。当地房价、地价上涨必须加码调控,楼市正常依然是打地鼠、打补丁,政策力度没有超过市场预期,但一定程度能缓解上涨幅度。

房价过热就要挨打?

青岛一地块竞争激烈被中断

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中原地产首席分析师张大伟对《华夏时报》记者表示,苏州调控加码是必然,楼市价格一直上涨,土地也非常活跃。当地房价、地价上涨必须加码调控,楼市正常依然是打地鼠、打补丁,政策力度没有超过市场预期,但一定程度能缓解上涨幅度。

济南市主管部门相关负责人说,整体来看,济南市房地产市场依然面临上涨的压力,济南市将继续落实中央“稳地价、稳房价、稳预期”的目标,坚决打击炒房行为,保持稳定的、一贯的、积极的调控政策,促进房地产市场平稳健康发展。

??《意见》提出,对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域(东起京杭运河,西至珠江路,南至竹园路,北至邓尉路)新建商品住房实施限制转让措施,限制转让区域内新取得预售许可的商品住房项目(含已经取得预售许可尚未开始网签的项目),购房人自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让。对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施,购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。

《意见》提出,对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域(东起京杭运河,西至珠江路,南至竹园路,北至邓尉路)新建商品住房实施限制转让措施,限制转让区域内新取得预售许可的商品住房项目(含已经取得预售许可尚未开始网签的项目),购房人自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让。对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施,购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。

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??而纬房指数(原大数据房价指数的升级版本)监测显示,2019年3月,准一线城市房价平均环比上涨1.8%,环比涨幅比上月扩大1.368个百分点。其中苏州环比上涨3.31%,比上月扩大2.68个百分点;同比上涨15.66%,超过重庆的11.92%,也比准一线平均涨幅6.43%的两倍还多。克而瑞数据显示,苏州市4月份商品住宅成交量环比上涨33%,同比上涨57%,较2019年月均上涨37%。

限售政策集中在工业园区

1月4日,苏州2019年的土拍首秀共出让10宗地块,揽金129.19亿元。

??不过,这一及时出台的政策反映出当前楼市调控的风向。中原地产研究中心统计数据,从2018年11月开始,全国各地收紧楼市调控政策的明显减少,而最近在楼市波动下,市场炒作氛围再启,部分城市再次发布调控政策。4月来,各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次。

2019年以来,苏州土地市场因三次拍出百亿级土地成为业界焦点。1月4日,苏州2019年的土拍首秀共出让10宗地块,总金额达到129.19亿元;2月22日,又出让6宗涉宅地块与1宗商服用地,总成交价为98.25亿元,接近100亿元;近期,4月24日,苏州出让5宗涉宅地块,碧桂园、金地、招商等多家头部房企纷纷争抢,最终揽金134.53亿元,还有4宗地块的溢价率超过30%。

政策规定,对苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域,购房人自取得不动产权证之日起,满三年后方可转让。对苏州工业园区全域二手住房实施限制转让措施,自本意见发布之日起,购房人通过二手住宅市场交易新取得不动产权证满五年后方可转让。

??房价过热就要挨打?

而纬房指数(原大数据房价指数的升级版本)监测显示,2019年3月,准一线城市房价平均环比上涨1.8%,环比涨幅比上月扩大1.368个百分点。其中苏州环比上涨3.31%,比上月扩大2.68个百分点;同比上涨15.66%,超过重庆的11.92%,也比准一线平均涨幅6.43%的两倍还多。克而瑞数据显示,苏州市4月份商品住宅成交量环比上涨33%,同比上涨57%,较2019年月均上涨37%。

4月24日,苏州出让5宗涉宅地块,吸引了碧桂园、金地、招商等多家房企参与竞拍,最终揽金134.53亿元。其中,有4宗地块的溢价率超过30%。

??百亿级土拍或成历史

而同一些城市相比,苏州的房价明显有经济实力作支撑。2018年全年,苏州地区生产总值1.85万亿元,名义增速为7.38%,GDP总量位居江苏省第一。而房价在全国排名第七位的南京GDP是1.28万亿元,居全省第二。

当地业内人士指出,实际上,近期苏州市场热度上升,和苏州工业园区的房价炒作有关,尤其是一些二手房的价格过快上涨,干扰了市场预期,此类政策的出台有助于形成更为稳健的购房心态,对于打击炒房需求、稳定价格有积极作用。

??而此次进行严厉限售的苏州工业园区,也是苏州房价最高的区域。易居研究院中国百城房价报告相关数据显示,苏州工业园区2019年成交均价37321元/平米,较苏州均价21742元/平米高出了70%。经历了2016年的大涨后,苏州工业园区的房价从2015年到2019年翻了一倍。值得注意的是,2019年仅仅过去一个季度,单价已经较去年年底上涨近4000元。

与此同时,政策中对人才优购的优惠并未消失。此前,苏州吴中区出台了“优购房”政策,符合购房条件的企业或个人经认定后给予优购房实际销售价格20%-30%不等的折扣奖励。此次的《意见》规定,房地产开发企业应当将预售许可建筑面积50——60%的住房,优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才,显然是有助于扩充房源和优化人才住房政策的。

对于土地市场,将土地竞价超过市场指导价10%需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定,调整为超过市场指导价5%-10%需工程竣工验收后方可申请预售许可。将土地竞价超过土地出让市场指导价25%后转为一次报价出让方式的规定,调整为超过市场指导价10%-25%后转为一次报价出让方式。一次报价区间相应调整。

??易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《华夏时报》记者采访时表示,从统计上看,苏州房价上涨幅度其实不大,但是直观上看苏州近期房价又上涨过快,其中一个很重要原因是,很多高房价项目是集中在园区。而园区新房项目不多,往往使得很多二手房尤其是次新房项目房价上涨过快,这会带来很明显的房价过热的感受。因此,新出台的调控政策对于苏州工业园区的管控是最严厉的,有助于防范各类房源倒卖的现象。

华夏时报(chinatimes.net.cn)记者刘诗萌 北京报道

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??而同一些城市相比,苏州的房价明显有经济实力作支撑。2018年全年,苏州地区生产总值1.85万亿元,名义增速为7.38%,GDP总量位居江苏省第一。而房价在全国排名第七位的南京GDP是1.28万亿元,居全省第二。

而此次进行严厉限售的苏州工业园区,也是苏州房价最高的区域。易居研究院中国百城房价报告相关数据显示,苏州工业园区2019年成交均价37321元/平米,较苏州均价21742元/平米高出了70%。经历了2016年的大涨后,苏州工业园区的房价从2015年到2019年翻了一倍。值得注意的是,2019年仅仅过去一个季度,单价已经较去年年底上涨近4000元。

基于土地市场的“疯狂”竞争,此次调控《意见》中将土地出让报价条件从原有的定值调整为区间设置。即将土地竞价超过市场指导价10%需工程竣工验收后方可申请预售许可的规定,调整为超过市场指导价5%至10%需工程竣工验收后方可申请预售许可;将土地竞价超过土地出让市场指导价25%后转为一次报价出让方式的规定,调整为超过市场指导价10%至25%后转为一次报价出让方式。

??2019年以来,苏州土地市场因三次拍出百亿级土地成为业界焦点。1月4日,苏州2019年的土拍首秀共出让10宗地块,总金额达到129.19亿元;2月22日,又出让6宗涉宅地块与1宗商服用地,总成交价为98.25亿元,接近100亿元;近期,4月24日,苏州出让5宗涉宅地块,碧桂园、金地、招商等多家头部房企纷纷争抢,最终揽金134.53亿元,还有4宗地块的溢价率超过30%。

百亿级土拍或成历史

克而瑞数据显示,4月份,青岛尚品住宅成交量同比虽然下降48%,但环比上涨2%,较2019年月均上涨25%,不难看出市场的销量逐步上升,也就难怪土拍市场居然出现因争抢激烈而被迫中止的现象。

??而作为房地产这个“面包”的“面粉”,土拍市场同样受到政策的控制。

从五一黄金周前,过去两个月楼市“最火”的苏州就已经陷入一片调控山雨欲来的风闻。而今日,限售政策终于落靴。

不过,专业人士看来,虽然此次出台的升级政策,在“限售”、土地、人才购房等领域都有较为明确且细则的政策安排,但对于楼市影响最大的信贷政策并没有在《意见》中体现出来,且购房资格也没有出现变化,这种情况下,预计政策的影响相对有限。

??严跃进表示,政策第一条调整了土地出让报价规则,即将土地竞拍价格和价格区间进行对比,若是超过这个区间,那么就要落实更为严格的预售政策,即增加拿地的约束和项目销售的约束。从此类政策看,后续土地价格一旦超过市场指导价5%的水平,那么就要落实“工程竣工才可预售”的政策,这显然会增加相关开发商的资金约束,拿地方面也会更为理性。另外政策也规定,具体土地出让的规则后续要在具体地块中明确规定,这其实也是“一地一价一指导”的政策体现。

“市场可以小阳春,不准入夏。”张大伟表示,从全国看,最近的热点土地市场出现调控加码的可能性非常大,楼市小阳春下,土地市场过热带来的调控升级将多城市出现。

政策提示

??限售政策集中在工业园区

易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《华夏时报》记者采访时表示,从统计上看,苏州房价上涨幅度其实不大,但是直观上看苏州近期房价又上涨过快,其中一个很重要原因是,很多高房价项目是集中在园区。而园区新房项目不多,往往使得很多二手房尤其是次新房项目房价上涨过快,这会带来很明显的房价过热的感受。因此,新出台的调控政策对于苏州工业园区的管控是最严厉的,有助于防范各类房源倒卖的现象。

从“限售”政策的具体内容来看,并非采取“一刀切”的方式,而是根据不同区域的具体情况区别对待,具有很强的针对性。尤其是对于土地出让政策的微调,对于稳定土地价格、降低市场风险具有积极意义。

中原地产研究中心统计数据显示,苏州土地市场活跃,多宗高溢价率土地成交。2019年以来苏州土地市场卖地716亿,同比上涨12.5%,但土地规划面积减少了12.5%。

2月22日,苏州成功出让6宗涉宅地块与1宗商服用地,总成交价为98.25亿元,接近100亿元;

世联行山东区域公司负责人对笔者表示,首先可以明确的是,以苏州为代表的房价、地价持续上涨的城市,必须要加码调控政策。预计未来一段时间,因土地市场过热带来的调控政策升级有可能将在多个城市出现。

房地产行业一季度济南完成投资335.8亿元,同比增长12.6%,商品房销售面积241.6万平方米,同比增长3.3%,尤其是商品房待售面积126万平方米,同比下降18.5%,这说明房地产市场去库存成效显着,供需较为均衡。

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济南回暖上升势头初露端倪

目前新建设商品房价格由价格主管部门核准备案、销售价平稳。有关部门将密切关注市场动向,有关楼市的政策变化应该以主管部门的信息发布为准确。

进入4月,苏州当地房价以及成交量双双上涨,多个板块的“地王”纪录被刷新,更有三次百亿级土拍盛宴出现:

济南房地产市场近期走势如何?

在苏州工业园区全域内,房企应当将预售许可建筑面积50%-60%的住房,优先出售给在苏州工业园区就业、创业并在本市无自有住房的人才。

总而言之,此次苏州限售并非一刀切,而是针对区域实施,这也向市场传达了一个信号,即如果其它区域有楼市过热苗头的话,那么不排除调控政策范围将进一步扩大。

对此,专家也建议,开发商房企在拿地拿项目时,要更加理性,科学,对市场走势和国家政策导向有清晰的认识理解,不要攀比,冲动,更不要孤注一掷,存有赌博心理。购房者不能盲目追涨,根据自身实际情况,购房时做出明智之选。

作为省会城市,济南从去年年底以来,一系列的有关城市规划和建设的大手笔不断出炉,古老的泉城正发生着翻天覆地的颠覆性的巨变。莱芜城区并入,新旧动能转换黄河新区的开建,济南国际医学科学中心破土动工以及山东第一医科大学的兴建,再到地铁1号线开始运营、地铁3号线今年国庆节将开通等等,这些给房地长市场注入新的预期和想象。

以雪山地块为例,它所处的位置是济南楼市的热点区域,有众多楼盘正在开发中。而且,该地块面积小,资金门槛低,有众多企业参与竞拍,有些企业甚至放出风声,要不计成本拿下土地,只为了能进入济南市场。

同时,苏州楼市4月的成交量也在增加。克而瑞数据显示,苏州市4月份商品住宅成交量环比上涨33%,同比上涨57%,较2019年月均上涨37%。

进入4月份以来,随着银行信贷逐渐宽松,市场购买力逐步释放,济南楼市开始发力了,克而瑞数据显示,济南市商品住宅成交量环比上涨19%,同比上涨29%,较2019年月均上涨49%。很多销售处现场人气棚满,签约不断,不少开发商蠢蠢欲动开始调价上涨。

市场交易量上来了,房价又开始呈现上涨态势,自然给土地拍卖市场注入强心剂。5月8日,在沉寂了数月之后,济南的土地拍卖市场又显疯狂,雪山片区、华山片区、机床一厂项目等地块的土地集中拍卖,这也是5月份三场密集土拍中的首场“战役”。本场土拍吸引了多家房企“参战”,最终鑫都、中铁、中骏三家企业拿地,整个竞拍过程参与者互不相让,刺刀见红,一个地块竞价经过154轮才花落有主,更让专业人士惊呼看不懂的是,地块溢价居然高达91%。

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此次政策对于土地出让方式等方面的调整会增加相关开发商的资金约束,使其在拿地方面更为理性。从政策上看,对于苏州工业园区的限售管控是最严厉的,这有助于防范各类房源倒卖的现象。

在“房住不炒”的调控思路下,一些城市出现地价不断创新高、房价上涨过快等现象,并不符合上述调控思路。在调控思路没有发生变化的情况下,楼市如果“维稳”不利,地方政府极有可能会被中央点名、约谈,甚至会受到问责。

城市热度助推行业预期

上涨压力大,密切关注市场动态

“此次政策出台,早是意料之中的事”,笔者在政策出台的第一时间内与当地的一位资深媒体人电话沟通,他说,近期苏州市场量价齐升,不少楼盘销售火热,他自己近期经常接到亲朋好友的电话,委托其找关系订房,这种情况还是四五年以前遇到过。市场上甚至有人戏言,苏州的房子买不起了,只好到上海去买了。

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与省会济南楼市的悄然升温相比,青岛也一点不示弱,在土拍市场上的激烈有过之而无不及。5月7日,青岛有10多土地拍卖成交。其中,青岛市西海岸保税区和中德生态园附近的6块商住地块在7日进行拍卖。最终,1地块因竞拍激烈被迫中断,另外5宗土地被龙湖摘走。

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